La loi du 30 juin 2022, en modifiant (art.11bis; art.16; art.17) la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis; instaure un fonds de travaux obligatoire pour les copropriétés des immeubles bâtis.
Début de l’obligation
Le fonds de travaux est obligatoire à partir du 1er août 2023
Ces dispositions sont d’ordre public et s’appliquent à tous les immeubles bâtis, résidentiel ou mixte ; soumis au statut de la copropriété.
Objet des travaux
Le but est de promouvoir les travaux de rénovation, dont :
- la rénovation énergétique
- les travaux de réalisation d’infrastructures dans les parties communes en préparation pour l’installation de gaines techniques
- les travaux de réalisation d’installations de production et de stockage d’énergie à partir de sources d’énergies renouvelables dans les parties communes
Modalités
Les copropriétaires constituent un fonds de travaux pour faire face au coût des travaux décidés par l’assemblée générale.
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires.
Le montant de la cotisation est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues à l’article 15 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés), sans que le montant de la cotisation annuelle à verser ne puisse être inférieur au montant par mètre carré fixé par règlement grand-ducal (suivant le tableau ci-dessous), au prorata de la quote-part des copropriétaires. (millièmes)
Tableau de détermination de la cotisation annuelle minimale au fonds de travaux par m2 de surface de référence énergétique, basé sur la classe d’isolation thermique du bâtiment.
Surface de référence
La surface à prendre en compte est la surface de référence énergétique An en m2 , telle qu’indiquée sur le certificat de performance énergétique (CPE).
En cas de certificat de performance énergétique inexistant ou invalide, la surface de référence à prendre en considération est celle attachée aux lots conformément à l’acte de base de la copropriété.
Gestion & Solde actuel
La gestion du fonds de travaux obligatoire est assurée par le syndic de copropriété qui est en charge de l’administration de l’immeuble. (gérance d’immeuble)
Comme pour l’ensemble des charges de conservation, d’entretien et d’administration de l’immeuble en copropriété, le syndic devra s’occuper de l’appel des cotisations annuelles obligatoires , de leurs recouvrement. de leurs comptabilisation; ainsi que spécifiquement pour le fond de travaux obligatoire, du calcul du solde acquis par chaque lot.
Non remboursable
Les cotisations versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.
Changement de propriétaire
Une personne qui a déclaré son intérêt à l’acquisition à titre gratuit ou à titre onéreux d’un lot dans une copropriété, après qu’un propriétaire a déclaré son intention de transfert à titre gratuit ou à titre onéreux du lot concerné, et une personne qui a accepté sous bénéfice d’inventaire une succession comprenant un lot dans une copropriété doivent pouvoir consulter le solde actuel des cotisations au fonds de travaux acquises par ce lot.
Sur demande , le syndic fournit le solde actuel au propriétaire qui le communique à la personne intéressée à l’acquisition.
Impayé
A la demande du notaire , le syndic lui fournit le solde actuel. A l’instar de toute dette vis-à-vis de la copropriété, une éventuelle dette de cotisation au fonds de travaux obligatoire est déduite du prix de vente par le notaire.
Capital investi et bail à loyer
Les avoirs du fonds de travaux ne font pas partie du capital investi au sens de l’article 3 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil.
Règles de majorités
La loi du 30 juin 2022 précise expressément que les travaux :
- de rénovation énergétique,
- de réalisation d’infrastructures dans les parties communes pour l’installation de gaines techniques
- de réalisation d’installations de production et de stockage d’énergie à partir de sources d’énergies renouvelables dans les parties communes
- les travaux de réparation, de réfection ou de remplacement qui comportent une amélioration ou une transformation d’éléments d’équipement existants
- relatifs à l’installation d’infrastructures d’accueil au sens de la loi du 22 mars 2017 relative à des mesures visant à réduire le coût du déploiement de réseaux de communications électroniques à haut débit
soient décidés à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires (article 16 de la loi de 1975).
Les modifications des dispositions relatives aux majorités sont entrée en vigueur le 1er octobre 2022.
Pour plus d’informations : FAQ Ministère du logement
source : Ministère du logement
