Depuis le 1er août 2024 la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation; ainsi que l’article 1714 du Code civil ont été révisés et modifiés ( loi du 23 juillet 2024 ) pour adapter la législation sur le bail à loyer.
Les principales modifications sont les suivantes :
Bail écrit : obligatoire
Tout contrat de bail à usage d’habitation doit être obligatoirement fait par écrit.
Il devra en outre contenir certaines mentions obligatoires :
- l’identité complète de toutes les parties contractantes
- la date de prise d’effet du bail
- la désignation de toutes les pièces et parties d’immeuble couvrant l’objet du bail, ainsi que l’adresse et la référence cadastrale de l’objet du bail
- le montant du loyer sans les charges
- le montant des acomptes mensuels sur les charges ou du forfait pour charges
- en cas d’un logement meublé , le supplément de loyer pour le mobilier
- le montant de la garantie locative
- l’indication que les parties contractantes ont la possibilité de saisir la commission des loyers en cas de litige sur la fixation du loyer
Garantie locative : montant maximum et procédure de restitution
Le montant maximum de la garantie locative est de deux mois de loyer.
Lorsque le locataire quitte le logement, une procédure de restitution de la garantie locative devra être respectée, avec des modalités précises, à savoir :
- Lorsque à la fin du bail, l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, sauf usure et vétusté normale, et que le bailleur n’a pas de revendication en matière d’arriérés de loyer ou de dégâts locatifs, la moitié de la garantie locative est à restituer dans un délai maximal d’un mois à partir de la remise en mains propres, ou par lettre recommandée avec avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.
- La régularisation définitive et la restitution du solde de la garantie locative, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant encore dues au bailleur, pour autant qu’elles sont dûment justifiées, sont effectuées au plus tard dans le mois qui suit soit la réception des décomptes relatifs aux charges locatives que le bailleur est tenu de demander auprès des différents services et administrations au plus tard un mois après la fin du bail soit l’approbation définitive des comptes annuels de l’immeuble lors de la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Durée du bail et prorogation
Tous contrat de bail venant à échéance sans avoir été dénoncé par l’une des partie , bailleur ou locataire, est automatiquement prorogé à durée indéterminée. Dans ce cas il est possible à chacune des parties de le dénoncer à tous moment moyennant un délai de préavis suivant le cas de 3 ou 6 mois.
Colocation : définition et clarifications
La colocation désigne la location d’un même logement par plusieurs locataires, appelés colocataires, qui optent, avec l’accord exprès du bailleur, pour l’application des règles spécifiques de la colocation.
- Dans ce cas de figure, est établi un contrat de bail unique entre le bailleur et tous les colocataires.
- En outre, les colocataires établissent par écrit un pacte de colocation afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de cette forme de location. Un aspect important de la colocation est la solidarité entre les colocataires vis-à-vis du bailleur.
La colocation est donc distincte de la sous-location ou de la location à baux multiples (p.ex. location de chambres meublées) où un contrat de bail est conclu individuellement entre le propriétaire-bailleur et chaque locataire.
Plafonnement légal du loyer : précisions
Les dispositions suivantes sont maintenues et précisées dans le texte de loi actuel:
- Le montant de la somme des loyers payés par les locataires dans le cadre d’une location, d’une colocation ou d’une location à baux multiples ne peut pas être supérieur à la limite du loyer annuel maximal, défini par la règle de 5% du capital investi dans le logement.
- La règle des tiers annuels est remplacée par une limite biennale des loyers de 10% (lors de chaque adaptation du loyer, le loyer ne pourra donc pas être augmenté de plus de 10% à la hausse).
Un supplément de loyer pour le mobilier peut être demandé par le bailleur en cas d’un logement meublé.
- Ce supplément de loyer, qui est indiqué séparément du loyer dans le contrat de bail, ne peut dépasser 1,5 % du montant total des factures des meubles garnissant le logement loué. Uniquement les meubles dont les factures datent de moins de dix ans au jour de la conclusion du bail ou de l’adaptation du loyer peuvent être pris en considération pour ce supplément.
Logement de luxe : abolition
La notion de logement de luxe, permettant d’éviter l’application du plafond du loyer, est abolie.
Frais d’agence immobilière : partage 50 / 50
Les frais de commission d’agence immobilière seront partagés équitablement entre le bailleur et le locataire.
source : Ministère du Logement
