IMMOBILIER – REAL ESTATE
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Cadastre vertical – définition et utilité

STATUT DE LA COPROPRIETE

Le cadastre vertical concerne tous les immeubles qui sont soumis au statut de la copropriété. Ce statut est régi par la loi modifiée du 16 mai 1975 portant ” Statut de la copropriété des immeubles bâtis” . Il s’applique aux bâtiments existants ou en état futur qui sont divisés en parties privatives et en parties communes.

  • Les parties privatives (appartement, cave, garage, ….) sont à l’usage exclusif des personnes qui en détiennent la jouissance , qu’elles soient copropriétaire ou locataire.
  • Les parties communes (ascenseur, gaine technique, murs porteur, toiture,….) sont à l’usage commun de l’ensemble de la copropriété et font l’objet d’une propriété indivise entre les copropriétaires.

A chaque lot de partie privative est associé une quote-part des parties communes, exprimée en millièmes de copropriété. Cette quote-part représente la participation de chaque copropriétaire aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes de l’immeuble.

Chaque copropriétaire dispose ainsi de la faculté de prendre part aux décisions de gestion de la copropriété en participant aux votes lors des assemblées générales. Chaque vote exprimé par le copropriétaire, représente sa quote-part de millièmes de parties communes.

ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

Le cadastre vertical , c’est l’état descriptif détaillé de la division des lots privatifs et des parties communes, d’un immeuble bâti soumis au régime de la copropriété.

Il contribue à une meilleure identification des diverses parties de l’immeuble et donc à la sécurisation primordiale des transactions immobilières. Les textes lui donnant un caractère obligatoire sont la loi du 19 mars 1988 sur “La publicité foncière en matière de copropriété ” et le règlement grand-ducal du 22 juin 1988 concernant la publicité en matière de copropriété.

L’état descriptif de division comporte le tableau qui énumère pour chaque lot privatif, sa désignation cadastrale, sa nature, sa surface utile et sa quote-part, ainsi que les plans :

  • le plan de situation à l’échelle 1/250 ou 1/500 situe l’immeuble en copropriété par rapport aux parcelles foncières,
  • les plans d’étages à l’échelle 1/100 situent chaque lot privatif à l’intérieur de l’immeuble et montrent sa configuration, sa délimitation, sa désignation cadastrale, sa nature et sa surface utile,
  • les plans de coupe à l’échelle 1/100.

Tout lot privatif est délimité par rapport aux parties communes et aux autres lots privatifs et dispose d’un accès direct aux communs. Les éléments de maçonnerie qui matérialisent les limites ont leurs statut fixés comme suit :

  • commun : les dalles, les murs pare-feux, les murs de façades et de pignon, les murs et les piliers de refend, les cloisons délimitant les parties communes, les gaines techniques et leur coffrage,
  • mitoyen : les cloisons délimitant deux lots privatifs contigus,
  • privatif : les cloisons (amovibles ou non) à l’intérieur du même lot privatif.

DESIGNATION CADASTRALE

La désignation cadastrale renvoie au tableau et aux plans descriptifs de division et permet d’identifier sans équivoque tous les lots privatifs d’un même immeuble en copropriété. Ses éléments constitutifs sont :

  • le numéro d’ordre ; défini par trois chiffres , il est attribué par ordre croissant à partir de l’étage inférieur,
  • le bloc ; défini par une lettre majuscule, désigne le bâtiment dans lequel le lot privatif considéré est situé,
  • l’accès ; défini par une lettre majuscule, désigne la partie commune qui permet d’accéder au lot privatif considéré et qui se présente sous la forme : d’une cage d’escalier, d’un couloir, d’un ascenseur, d’un passage, d’une rampe piétonne ou carrossable,
  • le niveau ; défini par deux chiffres, correspond à l’étage sur lequel le lot privatif considéré est situé.

La lettre U désigne l’unique bloc d’un immeuble en copropriété ou l’unique escalier d’un bloc. Le nombre 81 correspond au niveau du 1er sous-sol, 82 au 2ème sous-sol et ainsi de suite.

exemples :

  • appartement 012 AA 03

appartement lot privatif n° 12

dans le bâtiment A

accessible par l’escalier A du bâtiment

situé au 3ème étage

  • cave 056 AB 81

cave lot privatif n° 56

dans le bâtiment A

accessible par l’escalier B du bâtiment

située au 1er sous-sol

DETERMINATION DES QUOTES-PARTS ET DES SURFACES

La surface privative est la surface comprise dans les limites horizontales d’un lot privatif. Inscrite sur les plans d’étages, elle est vérifiable par tous les copropriétaires et sert de base au calcul de la quote-part.

La surface utile est égale à la surface privative, déduction faite des parties accessoires extérieures, tels accès, balcon, cour et terrasse.

La quote-part de parties communes associée à chaque lot privatif est fonction de la surface, de la nature du lot et de la hauteur sous plafond. La surface privative est multipliée par un coefficient de pondération qui traduit la nature du lot et sa valeur économique (appartement: 1,0 / balcon : 0,4 / cave: 0,5 / ….) et par un coefficient de réduction, si la hauteur sous plafond est inférieure à deux mètres.

La somme des surfaces pondérées ainsi calculées est ajustée de manière à ce que la somme des quotes-parts résultantes soit égale à mille millièmes (1000/1000 èmes).

source : Administration du Cadastre et de la Topographie